连平：房地产最危险的时刻已经过去，明年上半年股市表现将好于下半年

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智信投资首席经济学家、中国首席经济学家论坛主席连平在峰会期间接受凤凰网财经专访，畅谈明年经济形势，就投资者关注的热点问题分享了自己的看法关于，例如前景和股票市场前景。

连平指出，从明年经济工作会议的有关表态可以看出，在当前经济增长压力大的背景下，经济政策将向更加积极的方向推出，整个市场的环境会相对宽松友好。

具体而言，财政政策和货币政策将相对积极。连平预计，2022年降准仍有机会，上半年很有可能。 “可能会有一两次降准。”降低信贷成本，使企业进一步降低融资成本。

同时，连平指出，一系列促进经济复苏的政策有望很快出台，最早可能在明年2月1、，所以对于明年的股市来说，流动性会更加丰富，同时，在政策的支持下，上市公司的经营状况也将得到改善，这体现在个股的表现上，值得更多期待。 “上半年的股市有可能会好于下半年。”

除了股市预测，连平在采访中还谈到了他对房地产市场的看法。针对今年不少房企遭遇债务风险，连平指出，房地产市场最危险的时刻已经过去。肯定经济运行中的重要地位。

关于未来房产税实施后对房地产市场的影响，连平认为，从目前的情况来看，房地产市场短期内处于明显下行过程，因此市场本身在相对压力较大的情况下出台的房产税会设计成相对温和的方向，因此对整个市场未来的影响是有限的。增税的重点仍然是中高收入家庭，尤其是拥有多套房的家庭。主体。

在房价方面，连平认为会有明显的趋势分化。省会城市、长三角、珠三角、京津冀地区房价会相对坚挺，但不会再出现。在快速增长的情况下，人口外流城市的房价将面临下跌的风险。

以下是采访记录：

经济下行压力已决定“企稳”2022年上半年股市行情，明年上半年存款准备金率或降1-2次

凤凰网财经：如何理解明年经济工作会议提出的“稳中求进”的主基调？

连平：我理解主调其实至少有两层意思，一是稳，二是稳中能进步，中途争取更好的成绩稳定。从目前的情况来看，2021年初的经济增速还是比较高的，之后的回落速度也比较明显，回落速度快于市场预期。本次经济工作会议还梳理指出，当前压力有三重，一是需求方面的收缩，二是供给方面的冲击，三是预期减弱。三重压力之下，经济整体运行确实压力很大。

短周期下行压力，比如第一个，比如美联储加息，明年很有可能发生。加息后对全球经济、中国经济、资本市场都会产生一定影响；第二，我们目前国内库存也处于短周期下降的状态；三是房地产。从整体上看，房地产处于下行趋势。短期周期内，房价、土地拍卖、投资等数据均显着下行，较为明显；还有金融周期，短期周期信贷也在明显放缓。

这一系列表明，经济运行下行压力确实不小，在这种情况下需要稳住。我们的远景规划是到2035年中国居民收入翻一番。根据中国过去经济运行的经验，居民收入翻一番，GDP几乎翻一番，这意味着从现在到2035年，平均经济增长率不能低于 4.8%。

从一般规律来看，未来的经济增长速度通常会比较慢，从长远来看，当前的增长速度往往会略高一些，所以这意味着在“十四五”期间，中国的GDP增长速度应该达到5%以上。现在来看，要达到这个水平，如果不采取一些相关措施，不充分发挥中国实体经济增长的潜力，恐怕很难实现这个目标。所以，在这种情况下，无论是经济工作会议，还是历届政治局会议，都明确提出要稳中求进、稳宏观市场、稳社会大局等。 . .

另外，2022年，召开中国共产党第20次全国代表大会非常重要。希望整个社会经济运行保持平稳态势，中间希望稳中有进、有进有出。更好的结果为经济运行带来更大的稳定性和积极影响。

凤凰网财经：今年两次降准。你预计明年会再次下调吗？除了降低存款准备金率，还有哪些措施可以促进“稳中求进”？

连平：在措施上，我觉得可以从两个方面说。一方面，如何更积极地促进经济增长，促进各种积极因素发挥作用，使中国经济潜在利好。能够成为真正推动经济增长的因素。

对此，我认为2022年的财政政策会更加积极，包括发行地方政府债券。一般来说，2022年专项债可能不会处于很低的水平，应该与2021年基本持平，年度水平应该持平甚至更多。

同时，中央财政赤字将保持在相对稳定的水平，将采取更加积极的政策支持实体经济，进一步从各方面调动资金和资源。

在货币政策方面，稳健的基调不会有太大变化，但如果2021年的货币政策从年初开始向更紧的方向调整，那么2022年总体还是稳健的。基调向更宽松的方向调整，包括使用各种工具来维持货币市场的流动性，保持合理的充裕度。同时，还需要运用各种政策工具来促进信贷增长。

要促进信贷增长，一个关键问题是目前存款增长速度相对低于贷款增长速度。要通过降低准备金率来释放更多的银行资本资源，使金融机构更好地发挥支持实体经济的作用。因此，我估计2022年仍有降准的机会，而且很有可能在上半年发生。可能会有一两次降准，并继续降准以增强银行体系的信贷能力，同时降低其信贷成本使企业进一步降低融资成本。

其次，除了这些比较积极的政策之外2022年上半年股市行情，还有一些属于政策的行动，其方向可能与以往有很大不同。这次经济工作会议明确提出，2022年要出台更加有效的稳增长措施，不出台紧缩措施。所以，这个时候，我觉得把那些2021年出台的类似措施，对经济造成压力，起到紧缩作用，应该在2022年基本消除，是非常重要的。把它控制住。整个2022年的政策，就是要朝着稳中向好的方向推进，让市场环境更加温暖、宽松、友好。

楼市最危险的时刻已经过去，未来房价走势将分化

凤凰网财经：明年经济工作会议上也有明确表态，就是要促进房地产业的健康发展和良性循环，你怎么看这个说法？

连平：我认为这首先肯定了房地产业在中国经济中的极其重要的地位。房地产市场对消费的拉动很大，同时也是投资的重点环节，占整个投资的27%-28%。 2021年以来，中国投资相对稳定，其中一个重要贡献是房地产投资。房地产投资年初达到9%-10%的增速，目前投资增速在下降，大概在5%-6%的水平，所以下降对整个投资有影响.

另外，房地产也影响到金融，所以如果房地产市场运行出现比较大的问题，整个国民经济都会受到很大的影响。

目前，房地产市场短期整体处于低迷状态，成交少、土地拍卖少、投资放缓、价格下跌，都会给整个经济的方方面面带来压力和冲击事实上，房地产市场仍有不少合理、正常的需求，比如居民的刚性需求和改善需求。这些都不是炒房，而是居民自身收入的提高，或者说是城镇化进程中的正常合理。需要，这些都应该得到满足。

如果市场一旦发生大的调整和波动，整体下行趋势继续向前，那么这将对整个中国经济带来很大的拖累，所以在这一点上，中央再次明确房地产市场仍需保持稳定健康发展和良性循环。

当然，我们不能否认，房地产市场确实存在很多问题，需要多方面监管更加到位。比如近两年推出的三条红线，针对的是房地产企业的资产负债管理和杠杆管理。我认为总体方向是正确的。但是，在实施过程中也遇到了很多问题。在一些地方，该政策被过度解读了。在某些情况下，几年后在实施过程中将完成的事情，突然之间，我希望这个目标可以在一夜之间实现。这给市场带来了很大的压力。此外，在此过程中市场存在一些局部风险，一些龙头房企也存在一些问题，给市场带来了很大压力，因此整个市场的预期开始明显减弱。在这种情况下，中央政策再次明确，应该有一个良性循环、良性运行和发展。

所以这个说法是对房地产市场在整个经济运行中的合理正确定位，其积极作用还是有待充分肯定的。

凤凰网财经：您如何看待房产税开征后的房价走势或未来房地产投资机会？

连平：这是一项与民生息息相关的政策，所以我认为在考虑这个问题时更加谨慎。另外，从目前的情况来看，目前的房地产市场在短期内处于一个明显的下行过程中，所以在市场本身压力很大的情况下出台的房产税，我认为总体设计还是会相对偏向向着适度的方向设计，不会有很强的招式，可以先发动，再看操作的效果如何。

如果是这样的话，它对整个市场未来的影响可能不会那么大，而且会比较温和。比如首套房征税的可能性比较小，免征的征税范围会比较大，这样大部分的低收入人群和部分中低收入人群就会被排除在范围之外尽可能多的征税。增税最重要的方向仍然是中高收入家庭，尤其是拥有多套房的家庭。

凤凰网：房地产市场的投资逻辑将如何变化？

连平：在不炒房的政策下，我个人认为说房地产市场还有很大的投资空间是不恰当的。当然，一些重要城市的人口流入也会更多，比如省会城市、长三角、珠三角、京津冀地区。这些地方房地产市场的供需关系依然会偏紧，房价可能很难回落，但也有一些中小城市房价可能不涨，很可能落下。因此，未来整个全国房地产市场将出现更加明显的分化趋势。

在这种情况下，一些重要城市的房价总体走势还是比较乐观的，但绝对不会像过去20年，尤其是前10年那样再次发生。因此，房地产作为未来长期投资的概念需要修正。

凤凰网财经：您如何看待今年爆发的房地产债务问题？未来有可能继续广泛传播吗？

连平：今年以来，房企融资基本断了。加之房屋销售快速收缩，卖房收入又减少了一块，各方面资金吃紧。这种困境是爆发风险最重要的方面。

我的基本判断是，目前房地产市场爆发系统性金融风险的可能性已经基本控制，也就是房地产市场最危险的时刻已经过去。

我们认为，2022年，这一局面将进一步向积极方向发展，接下来可能会出台一些缓解房企债务压力的相关政策，相对宽松的融资环境有待解决。

因此，2022年的楼市在年初或有一定压力。之后，我认为会朝着更加稳定和宽松的政策方向发展，风险水平会逐渐降低。

明年上半年股市或将迎来大盘

凤凰网：明年聚焦资本市场，您有什么期待？很多人说，未来十年股市可能会有更大的机会。您看好哪些行业？

连平：第一，我认为2022年的股市会比2021年好；其次，2022年上半年股市做大的机会可能更大。

股票市场与整个经济运行和财务管理风险状况有着非常密切的关系。从经济运行来看，近期政策已经非常明确，就是不能再出台紧缩措施，出台的政策要从宏观经济稳定的角度考虑。回顾过去20年甚至更久，恐怕没有这样的说法。整个政策正朝着更加友好的方向发展，建议明年初尽快推出。

所以可以估计，明年1-2月会出台一系列相关政策，包括金融方面，包括对实体经济的支持。所以2022年会出现这样的情况。一是流动性合理充裕，利率水平相对较低，为股市的增长提供了良好的流动性环境。同时，由于各项政策扶持，许多行业上市公司的经营状况将得到明显改善。所以对于2022年的股市，我认为会有很好的增长空间，有可能上半年的状态会更好。

对于行业，一是国家支持的行业，比如高科技、先进制造、双碳等，都是未来可以选择的。同时，近期的调整也算是比较明显的板块。

凤凰网：美股呢？

连平：就美股而言，更关注的不是投资机会，而是风险。明年通胀压力可能会更大，加息的可能性比较大。因此，加息前，当股市处于高位时，是最容易扭转的阶段。

此外，美国房地产市场的泡沫也在持续吹响。当泡沫发展到今天这样难以想象的程度时，美国的货币政策已经开始转向。即将进入紧缩过程。紧缩的程度取决于美联储对通胀的理解及其对经济增长的理解，以及泡沫破裂的系统性风险，非常关键。

如果考虑到一定程度的系统性金融风险会影响整个美国经济的运行，其货币政策也会相应调整，但不会太狠。总的来说，我们最关心的是如何防范可能出现的系统性风险。